Le dépôt de la demande de permis de construire dans les dix ans suffit à préserver le droit à reconstruction à l’identique
L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme dispose que, lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le PLU ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
C’est sur l’application de ce régime que la cour administrative d’appel de Marseille s’est prononcée, dans un arrêt du 17 septembre 2026 (n°24MA0221).
L’intérêt principal de l’arrêt réside dans la clarification des conditions d’exercice, dans le délai de dix ans, du droit à reconstruction à l’identique. Les autres précisions apportées par la cour s’inscrivent, quant à elles, dans le prolongement de principes jurisprudentiels déjà établis.
À la suite de la destruction de son bâtiment par un incendie le 13 juin 2011, le propriétaire avait déposé, le 21 mai 2021, une demande de permis de construire tendant à sa reconstruction à l’identique, soit 17 jours avant l’expiration du délai de dix ans.
Le maire avait toutefois refusé de délivrer le permis sollicité par un arrêté du 1er octobre 2021. Saisi par le pétitionnaire, le tribunal administratif de Toulon, par un jugement du 28 juin 2024, avait rejeté sa demande d’annulation de cette décision de refus, estimant que la formulation de l’article L111-15 implique que soit pris en compte, pour le calcul du délai de 10 ans, le délai d’instruction de la demande.
La cour administrative d’appel de Marseille censure ce raisonnement. Après avoir rappelé les dispositions de l’article L.111-15 du code de l’urbanisme, elle juge que le droit a reconstruction est valablement exercé dès lors que le propriétaire dépose sa demande d’autorisation d’urbanisme avant l’expiration du délai de dix ans.
La circonstance que le délai d’instruction conduise à une délivrance de l’autorisation postérieurement à l’expiration de ce délai est, selon la cour, sans incidence sur l’exercice du droit à reconstruction.
Dans cette affaire, la demande ayant été déposée le 21 mai 2021, soit 17 jours avant l’expiration du délai au 13 juin 2021, le propriétaire pouvait donc valablement se prévaloir du droit à reconstruction à l’identique.
La cour administrative d’appel précise ainsi que le délai de dix ans constitue un délai pour exercer le droit à reconstruire à l’identique, et non un délai dans lequel l’autorisation doit nécessairement être instruite et délivrée. En pratique, le pétitionnaire n’a donc pas à anticiper la durée d’instruction de sa demande pour s’assurer que le permis pourra être délivré avant l’expiration du délai décennal. Il lui suffit d’avoir saisi l’autorité compétente dans le délai.
En seconde lieu, la cour confirme que le droit à reconstruction à l’identique constitue un régime dérogatoire permettant d’écarter les règles d’urbanisme en vigueur contraires, sous réserve des dispositions spécifiques que peuvent prévoir la carte communale, le PLU ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles.
En l’espèce, dès lors que le PLU ne faisait pas obstacle, par des dispositions spécifiques, à la reconstruction à l’identique, la commune ne pouvait donc pas refuser le permis en se fondant sur les seules règles de zones du PLU applicables, en l’occurrence celles relatives aux distances, au stationnement et aux espaces verts. Les juges avaient justement relevé que le PLU de la commune limitait le droit à reconstruction à l’identique seulement pour les bâtiments situés en zones inondables, ce qui n’était pas le cas du terrain concerné.
Enfin, la cour administrative d’appel conforte la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, avis, 23 févr. 2005, n° 271270) en réaffirmant que le droit à reconstruction à l’identique ne saurait permettre la reconstruction d’un bâtiment dont les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité.
Dans une telle hypothèse, l’autorité compétente peut refuser une demande de permis de construire sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ou assortir le permis de prescriptions si cela suffit à parer au risque.
Dans l’appréciation des faits, un tel risque n’étant pas suffisamment établi pour une activité artisanale de montage de pneus ou l’accès au terrain, la cour ne retient pas ce motif pour faire obstacle à la reconstruction.
Cette limite, également bien établie, peut être rapprochée de la récente ordonnance rendue par la cour administrative d’appel de Bordeaux le 20 août 2026 (n° 26BX02047, n° 26BX02048), qui a suspendu l’exécution d’une autorisation de reconstruction à l’identique d’une cabane forestière détruite lors des incendies de 2022. Dans cette affaire, l’isolement du projet et les difficultés d’accès des services de secours avaient conduit la cour à retenir l’existence d’un risque sérieux au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.
Le dépôt de la demande dans les dix ans suffit à préserver le droit à reconstruction à l’identique
