Servitude de passage : le propriétaire du fonds servant peut demander son déplacement pour son propre projet d’aménagement en cas de gêne sérieuse
L’arrêt rendu le 1er octobre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, publié au Bulletin, stabilise le régime du déplacement des servitudes de passage alors que les projets d’aménagement, de division et de densification se multiplient sur des terrains grevés de chemins anciens.
LES FAITS
Par acte notarié du 20 février 1970, des époux avaient vendu six parcelles de terre, devenues ensuite propriété d’un syndicat des copropriétaires et de plusieurs particuliers.
Par acte du même jour, ils consentaient une servitude de passage sur le fonds restant pour permettre aux acquéreurs, depuis les parcelles vendues, de rejoindre la voie publique.
Une société foncière, elle-même devenue quarante ans plus tard propriétaire de la parcelle grevée de servitude (fonds servant) et de plusieurs autres parcelles contiguës, avait obtenu en 2011 un permis de démolir et d’aménager sur ses fonds une zone d’activités à vocation industrielle et artisanale. Ce projet d’envergure portait sur 31 lots pour une surface constructible de 68 546 m², avec un cahier de prescriptions relatif à la voirie établi par la commune et une sortie de la zone en dehors des carrefours aménagés.
La difficulté, en l’espèce, tenait au fait que l’assiette primitive de la servitude de passage traversait de part en part les terrains à aménager. En effet, maintenir le chemin à son emplacement d’origine conduisait à couper les lots concernés en deux, ce qui aurait généré des complications d’utilisation et de gestion pour les futurs occupants, tandis que la diminution des capacités de constructibilité au regard des prescriptions du plan local d’urbanisme aurait impliqué une perte financière pour l’aménageur.
La société foncière avait dès lors proposé aux bénéficiaires de la servitude un nouveau tracé, rectiligne, rejoignant directement la voirie nouvellement réalisée dans la zone aménagée, que ces derniers avaient refusé contestant à la fois le principe même du déplacement du passage et la commodité du nouveau tracé, qui, selon eux, allongerait certains parcours et traverserait une zone plus fréquentée.
Face à leur refus, la société foncière avait assigné le syndicat des copropriétaires et les particuliers en déplacement de l’assiette de la servitude de passage.
La cour d’appel (Toulouse, 18/12/24) ayant fait droit à sa demande et autorisé le déplacement, les bénéficiaires de la servitude s’étaient pourvus en cassation au motif que la simple volonté de réaliser un projet immobilier ne caractérisait pas la gêne exigée par la loi, et que le nouveau tracé, plus long et plus encombré, n’était pas aussi commode que l’ancien.
LA DECISION
La Cour de cassation a rejeté leur pourvoi et confirmé l’arrêt d’appel.
La Haute cour rappelle les dispositions de l’article 701 du Code civil, selon lequel « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »
Elle en déduit que c’est à bon droit que la cour d’appel a jugé souverainement, lorsque l’assignation primitive de la servitude de passage grevant son fonds lui occasionne une gêne sérieuse, laquelle peut résulter de sa volonté de modifier les modalités d’exploitation de son fonds, que le propriétaire du fonds servant peut offrir au propriétaire du fonds dominant, qui ne peut le refuser, un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits.
A NOTER :
Cette décision revêt une importance particulière pour les aménageurs fonciers et lotisseurs, les propriétaires voulant construire ou diviser, ou encore les agriculteurs souhaitant réorganiser leur exploitation, souvent confrontés à une servitude de passage résultant d’un acte ancien et pouvant entraver leur projet.
Si l’article 701 du Code civil autorisait déjà le déplacement du terrain d’assiette de la servitude sous conditions, la portée exacte de la condition de gêne restait discutée : le propriétaire du fonds servant devait-il subir une contrainte extérieure, ou bien lui suffisait-il de vouloir valoriser son fonds ?
Le présent arrêt de la Cour de cassation se prononce pour la première fois aussi nettement en faveur de cette seconde possibilité.
La preuve de l’entrave pour le propriétaire du fonds servant exige toutefois l’existence d’un projet réel, autorisé et documenté, et la preuve de l’équivalence de commodité pour le fonds dominant s’apprécie globalement au regard de la fonction d’accès du passage, de sa sécurité et de sa conformité aux règles en vigueur, étant précisé que les frais d’aménagement du nouveau tracé (mise en état de la voie, revêtement, déplacement de clôtures), incombent, en principe, au propriétaire du fonds servant à l’initiative de la demande.
