Meublés de tourisme : l’Union européenne veut encadrer les restrictions dans les zones tendues

Elle offre une méthode commune pour identifier les zones en situation de pénurie de logements et aider les autorités locales à mettre en place des mesures justifiées et proportionnées visant à préserver les logements à usage résidentiel.

Cette proposition s’accompagne d’une recommandation publiée au JOUE du 15 septembre.

Également appelée « Loi sur le logement abordable  », (Affordable Housing Act), cette proposition de règlement constitue le tout premier cadre européen commun pour l’évaluation des mesures liées au logement ayant une incidence sur le marché unique. Elle laisse aux autorités compétentes le soin de décider, s’il y a lieu, d’agir et quelles mesures adopter. Les choix en matière de politique du logement restent nationaux, régionaux et locaux.

Elle vise à apporter une sécurité juridique aux autorités publiques, lorsqu’elles choisissent d’agir, dans les domaines soumis à des contraintes en matière de logement, tout en préservant le marché unique et en respectant pleinement le principe de subsidiarité.

Les nouvelles règles sont conçues pour aider les autorités compétentes à recenser les «zones soumises à des contraintes en matière de logement» au moyen d’une méthodologie commune.

Lorsque les autorités publiques choisissent de restreindre l’utilisation du logement, par exemple pour les locations de courte durée ou les logements vacants, elles doivent démontrer que cela contribue aux pressions locales sur le logement et veiller à ce que toutes les mesures soient ciblées, nécessaires et proportionnées.

Cette loi est l’une des composantes du plan européen pour le logement abordable, aux côtés des nouvelles règles en matière d’aides d’État et de la stratégie européenne pour la construction de logements.

Le règlement n’interdit ni ne restreint les locations de courte durée.

Si les autorités décident que des mesures sont nécessaires pour protéger la disponibilité du logement, elles doivent démontrer que l’activité de location à court terme a un effet négatif important sur le marché local du logement. Les autorités doivent évaluer le « stress local lié au logement » à l’aide de la méthodologie commune et, lorsqu’elles choisissent d’agir, démontrer avec des preuves que l’activité concernée contribue aux pressions locales sur le logement. 

L’article 6 définit les critères permettant de qualifier une zone tendue en matière de logement.

Une zone est considérée comme tendue lorsque le prix d’un logement moyen représente au moins 8 années de revenu, que ce ratio a augmenté sur 10 ans et que la tension devrait persister dans les trois années suivantes. À partir de 10 années de revenu, la hausse sur 10 ans n’a plus à être démontrée.

L’article 9 pose une exigence de nécessité. S’agissant spécifiquement des meublés de tourisme : avant d’introduire des restrictions, l’autorité doit démontrer que la location de courte durée a eu un effet substantiel sur la disponibilité ou l’accessibilité financière des logements pendant au moins trois ans avant l’adoption de la mesure. 

Enfin, l’article 10 impose le respect du principe de proportionnalité. Les restrictions doivent être limitées aux zones réellement concernées, adaptées à l’intensité de la tension et ne pas aller au-delà de ce qui est nécessaire. L’autorité doit notamment démontrer qu’aucune mesure moins restrictive ne permettrait d’atteindre le même résultat dans un délai raisonnable.

Pour les meublés de tourisme, les mesures doivent également être adaptées à l’ampleur, à la fréquence ou au caractère commercial de l’activité et s’articuler avec les dispositifs européens d’enregistrement et de partage des données. 

La loi sur le logement abordable fournit également un cadre plus clair aux mesures ayant une incidence sur l’acquisition ou l’utilisation de biens immobiliers résidentiels, par exemple pour lutter contre les résidences secondaires ou les vacances prolongées.

La loi protège la sécurité juridique et la confiance légitime : les conditions liées à l’acquisition ne peuvent pas s’appliquer rétroactivement, des dispositions transitoires appropriées doivent être prévues et les mesures relatives aux vacances de longue durée devraient tenir compte des périodes justifiées de non-occupation.

Pour les résidents des zones sous pression, l’objectif est que les mesures prises localement soient mieux ciblées, mieux étayées par des données probantes et examinées au fil du temps, et qu’elles s’accompagnent de mesures visant à accroître l’offre de logements.

La proposition de Réglement est accompagnée d’une recommandation pour accélérer la construction et la rénovation, mieux utiliser les bâtiments existants et simplifier les procédures d’urbanisme et d’autorisation.

La proposition législative est transmise au Parlement européen et au Conseil dans le cadre de la procédure législative ordinaire.

Parallèlement, la Commission continuera de collaborer étroitement avec les États membres et toutes les parties prenantes concernées pour mettre en œuvre le plan européen pour un logement abordable.