Régime fiscal de la location meublée et de la location saisonnière

FISCALITE
Régime fiscal de la location meublée et de
la location saisonnière
Les revenus tirés de la location meublée, à titre habituel ou occasionnel, sont
imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au sens des
articles 34 et 35, 5°bis du code général des impôts (CGI.).
En fonction de la structure juridique choisie par le loueur, ces BIC seront imposés à
l’IR ou à l’IS.
Quelques rappels
Définition civile de la location meublée dite « à l’année »
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en
qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre
convenablement au regard des exigences de la vie courante (art. 25-4, loi du 6
juillet 1989 ; décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier).
On parle de « location meublée » en cas de location à l’année à titre de résidence
principale du locataire dont le bail est soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989
(un an tacitement reconductible ou neuf mois fermes pour les locataires
étudiants).
Définition civile de la location saisonnière
On trouve une seule définition légale qui n’est donnée que pour l’application de la
loi Hoguet (art. 1-1 : Location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et
non renouvelable de 90 jours consécutifs).
La définition découle donc seulement de la définition du meublé de tourisme :
« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à
l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y
effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au
mois, et qui n’y élit pas domicile » (art. D. 324-1 code du tourisme)
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Attention : La définition fiscale du « meublé de tourisme » diffère de sa définition
civile.
Définition fiscale du meublé de tourisme
La qualification de « meublé de tourisme » résulte d’un classement en étoiles et c’est
ce classement qui permet de bénéficier de certains avantages fiscaux (régime des
microentreprises et abattement de 50 % – exonération de taxe d’habitation sur les
résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation
principale ainsi que de taxe foncière (CGI, art. 1414 bis et art. 1383 E bis).
On parle généralement de « meublés de tourisme classés », qui disposent
d’avantages fiscaux plus importants que les autres meublés de tourisme « non
classés ».
→ La liste des organismes accrédités est disponible à la rubrique « organismes de
contrôle » du site https://www.classement.atout-france.fr/
Au plan fiscal, on ne doit pas seulement faire une distinction en fonction du
caractère de la location meublée à l’année ou saisonnière. Il faut également
raisonner en termes de régime fiscal, de statut et de mode de détention du bien
(en nom propre ou via une société).
La présente fiche s’articulera donc autour de trois axes :
• Les régimes d’imposition de ces locations meublées au titre des BIC ;
• Les impôts fonciers et les taxes particulières auxquelles elles peuvent être
assujetties ;
• Le statut du loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
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Les régimes d’imposition au titre des BIC
Le régime d’imposition des revenus BIC va dépendre du montant des revenus
locatifs perçus dans l’année ainsi que du type de location réalisée (meublé à
l’année ou meublé de tourisme, classé ou non), et non pas de son caractère
professionnel ou non professionnel (statut LMP ou LMNP).
En matière de BIC, on distingue deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC
Avantages : Simplicité du régime.
Il suffit de déclarer la totalité des sommes perçues (loyers + charges) et
l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire
réputé tenir compte de toutes les charges.
Mais si le montant des charges devait excéder le montant de l’abattement
forfaitaire (ex : en cas de gros travaux), il pourra alors être opportun d’opter pour le
réel.
Date limite de l’option pour le réel : Cette option doit être exercée, en principe, dans
le délai de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus souscrite au titre de
l’année précédant celle au titre de laquelle l’option s’applique.
Exemple : Un bailleur, relevant du régime micro-BIC en 2026 de plein droit, doit
opter pour le régime réel dans le délai de dépôt de la déclaration d’ensemble des
revenus de 2025, souscrite en mai/juin 2026, pour l’imposition de ses bénéfices
selon le régime réel au titre de l’année 2026
L’option pour un régime réel d’imposition est valable un an et reconduite tacitement
chaque année pour un an, tant que le contribuable reste dans le champ du régime
micro. Dans le cas contraire, l’option devient caduque. Le bailleur qui souhaite
renoncer à l’option doit notifier son choix à l’administration dans le délai de dépôt
de la déclaration des résultats de l’année précédant celle au titre de laquelle la
renonciation s’applique.
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Le régime réel
Avantages du régime réel : Toutes les charges sont déductibles y compris les
intérêts d’emprunt, les frais de notaire et honoraires d’agence.
En outre, le loueur peut amortir le prix d’acquisition du bien loué (hors terrain), les
travaux et le coût des meubles.
Inconvénients du régime réel : les démarches administratives, fiscales et
comptables sont plus fastidieuses puisqu’il faut appliquer les règles de la
comptabilité commerciale (bilan, tableau d’amortissement et liasse fiscale).
Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire mais recommandé (coût à
inclure dans le calcul de la rentabilité nette de la location).
Exonérations jusqu’au 31 décembre 2026
Sont exonérés d’imposition, les revenus locatifs du bailleur qui loue en meublé une
ou plusieurs pièces de son habitation principale, à titre de résidence principale d’un
locataire ou à titre de résidence temporaire d’un travailleur saisonnier, et pour un
loyer raisonnable.
Ces loyers « raisonnables » sont fixés chaque année et réévalués en tenant compte
de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. L’IRL de référence est celui
du deuxième trimestre de l’année précédente.
Pour 2026, ces loyers raisonnables (charges non comprises) sont de :
– 215 € en Île-de-France.
– 159 € dans les autres régions.
De même, afin de favoriser le développement du parc de chambres d’hôtes, les
revenus locatifs des personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du
public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale ne sont pas imposables
lorsque le produit de ces locations n’excède pas 760 € par an.